Kiinteistöala on kaikkea muuta kuin tylsä!

Kiinteistöala kokoontuu tänään ja huomenna Isännöintipäiville Jyväskylään. Itselleni osallistuminen ei ollut mahdollista, mutta ajattelin kuitenkin viettää hetken aiheen äärellä.

Kiinteistöala on kiinnostanut minua oikeastaan aina. Pikkulapsena oli jännittävää seurata, kuinka kehittyvän Mikkelin maita käytettiin, mitä rakennettiin ja millaisin tekniikoin. Kaverien kanssa kurkittiin työmaille ja kuviteltiin, minkälaista elämää ja toimintaa nousevissa tiloissa tulisi olemaan.

LUT-yliopistossa opiskellessani ja myöhemmin organisaatioteoriaa opettaessani ajatus kiinteistöistä avartui. Jo varhain mielikuvitusta ruokkinut ajatus rakennetusta ympäristöstä monipuolisena ja kiehtovana kokonaisuutena sai vahvistusta. Fyysiset puitteemme eivät ole tyhmiä tai epäteoreettisia, vaan merkityksellinen osa elämäämme. Ne ovat aikansa ilmentymiä, jotka vaikuttavat mm. liikkumiseen, vuorovaikutukseen ja identiteettiimme. Rakennettu ympäristö luo mahdollisuuksia yrittäjyydelle ja vaurastumiselle sekä kohtaamisille ja kodin tarpeen tyydyttämiselle. Kaikki tämä vain monipuolistuu, kun pääsemme datan avulla läpivalaisemaan kiinteistöjä ja niiden toimintaa sekä rikkomaan todellisuuksien rajat lisätyn ja virtuaalitodellisuuden ratkaisuin.

Tätä taustaa vasten ei ollut yllättävää, että läksin aikanaan sijoittajaksi silloiseen Loiste Interactive peliyhtiöön, joka valmisteli INFRA nimistä peliä. Pelin sankari on yhdyskuntatekniikan insinööri, joka seikkailee rakennetussa ympäristössä dokumentoiden ja ratkoen infrastruktuurin rappeutumiseen liittyviä ongelmia. Pelin ansiosta maailmalta löytyy suuri joukko ihmisiä, jotka ymmärtävät rakennetun ympäristön toimintaa, riskejä ja hyvän kiinteistönhoidon merkitystä aivan uudella tavalla.

INFRA-peliä ja sen tarinaa luotaessa nousi esiin rakennetun ympäristön ja infrastruktuuriin tehtyjen investointien suuri kansantaloudellinen merkitys. Tämä kulma kiinteistöalaan sai merkittävää vahvistusta toimiessani Pellervon taloustutkimus PTT:n toimitusjohtajana. Johtuuko kansan kapitalismin puutteista Suomessa vai mistä, mutta harva pysähtyy arjessa pohtimaan ensinnäkin sitä, kuinka suuri osa varallisuudestamme sitoutuu rakennettuun ympäristöön. Ja toiseksi sitä, kuinka merkittävää työtä kiinteistöala tekee omaisuudestamme huolehtimiseksi usein varsin haastavassa toimintaympäristössä.

Olen onnekseni saanut jatkaa alan parissa myös siirryttyäni päätoimiseksi yrittäjäksi ja keskittyessäni liiketoiminnan ja työyhteisöjen toiminnan kehittämiseen. Olen päässyt syventymään isännöinti- ja kiinteistöhoitoliiketoiminnan ja näiden kehittämisen haasteisiin sekä toisaalta vahvistanut ymmärrystäni siitä, minkälaisia vaatimuksia alan ammattilaiset kohtaavat arjessaan.

Jututin blogia varten muutamia alan ihmisiä, joille olen kiitollinen asialle antamastaan ajasta. Ylivoimaiseksi ykköseksi keskusteluissa nousee juuri alan houkuttelevuus ja toisaalta osaavan työvoiman riittävyys. Tällä saralla riittää haasteita siitä huolimatta, että erään alan ammattilaisen sanoin ”kiinteistöala on valtava ja mahdollisuuksia työllistyä tällä sektorilla on lukuisia”.

Miksi kaikki eivät näitä mahdollisuuksia näe? Ehkäpä rakennetun ympäristön ja siihen liittyvien työtehtävien kiehtovuuden oivaltaminen vaatii hieman mielikuvitusta ja teoreettista ymmärrystä. Se vaikuttaa myös vaativan sellaisen työn huomaamista ja arvostamista, jonka yleensä huomaa vasta, kun kukaan ei työtä tee tai homma ei toimi. Lohtua tuo se, että ongelma ei ole työn merkityksellisyyden puutteessa. Työ on tärkeää ja kiinnostavaa ja esimerkiksi asiakkaiden toteuttamissa kyselyissä henkilöstö on ilmaissut pitävänsä työtä hyvin merkityksellisenä.

Kuten moni alan ammattilainen sanoo, alan tehtävien tärkeys ja mielekkyys eivät yleensä nouse esiin. Otetaan esimerkiksi isännöinti. Isännöitsijät ja emännöitsijät ovat asunto-osakeyhtiöiden tai keskinäistä kiinteistöyhtiöiden toimielin, eli osa niiden hallintoa hieman samaan tapaan kuin toimitusjohtajat ovat osa osakeyhtiöiden ja osuuskuntien hallintoa. Tämä voi kuulostaa monesta nuoresta tylsältä, mutta työn sisältö on kaikkea muuta.

”Isännöitsijän työ on luottamus- ja asiantuntijarooli”. Isännöitsijä on ”property manager”, jolla on suuri merkitys sen kannalta, kuinka suomalaisten koteja, naapurustoja ja suurimpia omaisuuseriä hoidetaan. Ja tälläkin hetkellä isännöitsijöiden työpöydällä on mielenkiintoisia aiheita, kuten ”energiaoptimointi, hiilineutraalisuus vaateet ja taloyhtiöiden tehokkaiksi saaminen”.

Mitä voimme tehdä alan houkuttelevuuden eteen? Ensimmäinen steppi on se, että olemme kaikki kiitollisia, kun saamme liikkua siistissä ja hyvin toimivassa ympäristössä. Ja silloin, kun saamme myös yksilöllistä palvelua – se tulee usein tilanteessa, jossa sitä todella kaipaamme. On myös hyvä pitää mielessä, että ”tyytyväisiä asiakkaita on paljon”.

Moni alan ammattilainen nostaa esiin stepin kaksi. ”Vain harva tietää mitä tämä työ oikeasti on, ja sitä meidän pitäisi saada esille”. Jos ihmiset ymmärtäisivät ”mitä työ pitää sisällään, ehkä saamme uusia osaajia alalle”. Tämä on koko alan yhteinen haaste ja tehtävä. Jokaisen alan toimijan tulee pohtia, millaista kuvaa luomme isännöinnistä ja kiinteistöhoidosta. Alan ammattilaiset haastavat median kantamaan oman vastuunsa. Nykyisellään se ”käsittelee vain ääripään tapaukset ja hakee klikkiotsikoita, koska vain ne kiinnostavat.”

Mitä isännöitsijän työ sitten oikein pitääkään sisällään? Eräs keskustelukumppaneistani kiteyttää isännöitsijän työn ja osaamisvaatimukset seuraavasti: ”Pitää osata juridiikkaa, taloushallintoa, budjetointia, sopimusasioita, rakennustekniikkaa, psykologiaa, sosiaalisia taitoja, johtamisen taitoja ja aika hyvä paineensietokyky auttaa myös.” Ja toinen täydentää: ”pitää osata niin taloushallinto, korjausrakentaminen, verolainsäädäntö, kirjanpitolaki, asunto-osakeyhtiölaki, osakeyhtiölaki ja lisäksi iso liuta muita säädöksiä ja lakeja (elinkeinoalan turvallisuuslainsäädäntö, henkilötietosuojalaki, GDPR jne.). Toki unohtamatta asiakaspalvelua ja psykologiaa, koska ollaan ihmisten kotona. Ja tietysti tuon kaiken päälle, että käsitellään monen ihmisten suurinta omaisuuserää missä on taloudellisesti henkilöt kiinni ja samalla se on edelleen se oma koti.” Isännöitsijän tulee myös kyetä tukemaan taloyhtiön hallitusta tekemään asukkaiden elämänlaadun ja varallisuuden kannalta oikeita päätöksiä. Tehtävän muiden vaatimusten lisäksi, isännöitsijän ”pitäisi osata johtaa myös omaa työtä”.

Alan ammattilaisten vahva näkemys on myös se, että itse työn ja työskentelyolosuhteiden kehittämiseksi on nähtävä vaivaa. Vain näin voidaan varmistaa isännöitsijöiden hyvinvointi ja toisaalta luoda edellytyksiä sille, että ”isännöitsijöiden olisi helpompi ottaa johtajan paikka”. Kyse on aina myös työnantajamielikuvasta ja paikallisista olosuhteista. Esimerkkinä hallituksen osaaminen ja kokousajankohdat. Tässä kehittämistyössä tarvitaan talo- ja kiinteistöyhtiöitä, liittoja, alan yrityksiä ja yritysten henkilöstön sitoutumista. Suurin vastuu on viime kädessä alan ammattilaisilla itsellään.

Entä mitä yritykset voivat tehdä? Keskustelukumppanieni mukaan isännöintiliiketoimintaa harjoittavat yritykset voivat tukea isännöitsijöiden työtä mm. selkiyttämällä työnkuvia. Nyt moni isännöitsijä tekee tehtäviä, jotka eivät kuuluisi johtajalle. Toinen tapa helpottaa isännöitsijän arkea on kehittää työskentelytapoja ja -pelisääntöjä siten, että työ ei keskeytyisi niin usein. Kolmas tapa on työn monipuolisuutta vastaavan koulutuksen tarjoaminen. Tähän tarvitaan myös oppilaitoksia, sillä nyt ”alalle ei kouluteta amk-linjoilla.” Neljäs eri keskusteluissa esiin nouseva asia on keskinäinen oikeudenmukaisuus. Isännöitsijät kaipaavat kohteiden erilaisuuden huomioimista työkuormia arvioitaessa. Ilman riittävän laadukasta arviointia voi yksi isännöitsijä tehdä määrällisesti toista huomattavasti suuremman työmäärän. Esimerkiksi riippuen siitä millaisen hallituksen kanssa työskentelee taikka onko hallitus ylipäätään ”puskurina” asukkaiden ja isännöitsijän välissä. Oikeudenmukaisuuteen liittyvänä, mutta toisaalta omana kohtanaan keskusteluissa nousee esiin palkkaus. Palveluiden muotoilu, markkinointi ja ylipäätään näkyvämpi viestintä isännöinnin tuottamasta arvosta olisivat tärkeä osa ratkaisua.

Miten tästä eteenpäin? Suunnittelemme Skillmotorilla laajaa kiinteistöalan verkostohanketta, jossa otetaan yritysten ajankohtaisista ja paikallisista tarpeista lähtien kiinni muun muassa edellä mainittuihin haasteisiin. Kutsummekin nyt alan yrityksiä mukaan kehittämiseen yhteistyössä meidän, alan liittojen, median sekä oppilaitosten kanssa.

Jos sinua kiinnostaa saada yrityksesi mukaan kehittämiseen, otathan yhteyttä minuun. Yhteystiedot löydät alta ja kaikki eri viestintämuodot ovat tasapuolisesti käytössäsi.

Prof. Iiro Jussila
Partner, Skillmotor Finland Oy

LinkedIn
iiro.jussila@skillmotor.com
p. +358 50 465 9899